公司法务|以案说法|“贷新还旧”后，原抵押权能否自然延续？

法律依据：
根据我国《民法典》的规定，抵押权消灭的情形如下：1、主债权消灭；2、抵押权实现；3、抵押物灭失；4、抵押权存续期间届满。故，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也随之消灭。
同时，《民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

争议焦点：
A公司“贷新还旧”后，其2002年12月向B银行抵押的房屋的抵押权能否自然延续？

基本案情：
A公司于2002年12月至2004年5月期间，先后与B银行签订四份借款合同，将案涉房屋抵押向B银行借款共计7000万元，并于2002年12月办理了抵押登记。2002年11月A公司与C公司签订《租赁合同》将案涉房屋出租给C公司。2005年12月，A公司再次与B银行签订借款合同，向B银行借款7000万元，借款用途为“贷新还旧”，并于2005年11月对案涉房屋办理了新的抵押登记。
后因A公司无力偿还借款，B银行向法院起诉并申请强制执行，法院依法对案涉抵押房屋进行拍卖。拍卖公告发出后，C公司提出异议，认为拟拍卖房屋的抵押登记时间为2005年11月，在其对拟拍卖房屋设立的租赁之后。拍卖公告依法须明示：C公司享有优先购买权；拍卖竞得人需继续履行上述租赁合同。遂向法院提起执行异议，要求撤销拍卖公告。
而银行认为，A公司与B银行最初设定的抵押登记时间为2002年12月，且之后该抵押担保关系一直存续，相应的抵押权也应自然延续至新贷款合同签订后。故，拟拍卖房屋的抵押登记时间应为最初设立登记的时间，即2002年12月。
本案最终申诉至最高院。

判决结果：
判决确认：“贷新还旧”后，原抵押权消灭。B银行对案涉房屋的抵押自2005年11月起重新成立。

最高院观点：
最高院认为，关于抵押权的设立时间。法院生效判决中确认的2005年12月28日的7000万元贷款，与当事人2005年11月24日办理抵押登记备案的7000万元贷款应当为同一笔贷款。虽然在一定意义上此笔贷款与之前的A公司与B银行双方债权债务关系及抵押关系有连续性，但对该笔贷款的用途，应根据法院的生效判决，认定为“贷新还旧”。贷新还旧是在旧贷款尚未清偿的情况下，借贷双方再次签订贷款合同，以新贷出的款项清偿旧的贷款。对这种安排下的法律后果，应当认为原贷款合同已经履行完毕，即7000万元新贷款合同签订并履行后，其所涵盖的先期四份贷款合同已经履行完毕。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。故随着原四份贷款合同的主债务履行完毕，相应的抵押权也一并消灭。此时，B银行对涉案房屋的抵押权，应当视为自2005年11月28日起重新成立。

律师提示：
从最高院的判决中可以看出，“贷新还旧”后，原债权消灭，相应的抵押权同时消灭。

李正坤律师毕业于中国政法大学
1998年开始从事律师工作 是国家二级律师 法学硕士
律师执业证号：15301199810789999
北京天驰君泰（昆明）律师事务所党支部书记、高级合伙人，昆明市律师行业优秀共产党员
事务所《公司法》专业委员会负责人
云南省律师协会认定的“公司法专业律师”
昆明市律协参政议政工作委员会委员及“公司法专业委员会”委员
云南省法学会“澜湄合作”研究会理事
云南省律协“公司法与合规业务委员会”委员。
多次受邀参加昆明市电视台法治节目讲座
著有《股权战争》等法学著作
李正坤律师带领的团队，涉及公司、建设工程、知识产权等业务
法律咨询电话：18288993625