违法建筑能否基于信赖利益主张合理补偿?

法律依据：
我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

争议焦点：
违法建筑所有人，能否就其基于信赖利益所作的相应投入和产生的损失主张合理补偿？

基本案情：
A厂相关厂房设施建成于1981年，无相关审批手续，其厂房土地为集体土地，归甲村委会所有。2006年，B公司与甲村委会和A厂签订《租赁合同》，约定由B公司租赁A厂的场地开办工厂，合同约定了租赁的范围及期限，并约定“乙方自造房屋在合同期内，如国家需要拆迁，其拆迁费归乙方所有。”合同签订后，B公司自建了厂房及食堂共计321.3㎡，未办理相关审批手续。合同期限内，B公司租赁的房屋及自建的厂房被乙区政府划入征收范围。后B公司因拆迁补偿款与乙区政府产生纠纷，遂向法院提起行政诉讼。要求撤销乙区政府做出的《关于对B公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》, 依据“某市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法”支付B公司补偿款3170214.675元及赔偿延期利息2101997.4786元。

判决结果：
判决撤销《关于对B公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》；责令乙区人民政府根据行政法中的合理性原则对B公司重新作出补偿决定。

法院观点：
法院认为，本案中的涉案房屋虽然未依照法定程序取得建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能认定已转化为合法建筑。但该房屋在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会的同意，也得到有关部门的认可和支持。对此，B公司对有关单位作出的承诺、确认和默许，形成了行政法上的信赖利益，该信赖利益属于“合法权益”范畴，应予保护。B公司基于信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。乙区政府下设临时机构的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性，对B公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护，仅补偿其自行拆除的工时费64260元，且对涉案建筑的“工商企业用房补偿”与“村办企业补助”也未适当考虑，明显不当。因此，应对该通知予以撤销，乙区政府应当根据行政法中的合理性原则，综合考虑建造的时间、当时的立法状况、违法程度、当时执法机关是否存在不作为等因素合理确定补偿方案。

律师提示：
本案中，B公司可以就其对涉案房屋的建设使用所作的相应投入主张合理补偿，是因为案涉房屋虽是违法建筑，但在建设和使用过程中，取得了土地所有人的同意，也得到有关部门的认可和支持。B公司对案涉房屋的投入是基于对政府部门的信赖而产生的，故而政府部门应对该部分投入给予补偿。但这仅是个例，并非所有的违法建筑都能主张补偿。




 
李正坤律师

国家二级律师 法学硕士
昆明市广播电视台法制嘉宾
北京天驰君泰（昆明）律师事务所高级合伙人，事务所公司法专业委员会负责人
昆明市律协“公司法专业委员会”“婚姻家庭法专业委员会”委员
昆明市律师协会参政议政委员会委员
云南省律师协会评定的“公司法专业律师”和“婚姻家庭法专业律师”
著有《股权战争》等法学专著及文章
法律咨询电话：18288993625