经济适用住房与普通商品房的区别及购买经济适用住房的法律后果

作者简介：李正坤，毕业于中国政法大学，法学硕士，云南会凌律师事务所创始人,从事律师工作十余年。联系电话：13987670213。

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2004-8-31于昆明
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。云南省从１９９９年起，将国家安居工程、省安居工程（解危解困住房）、集资建房、合作建房与经济适用住房逐步并轨，统一纳入经济适用住房管理。根据《云南省人民政府关于云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知（云政发〔１９９９〕２２号），和《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)的规定，以及其他相关法律法规的规定，经济适用住房与商品房主要存在以下区别：

• 经济适用住房的用地由国家划拨提供，普通商品房的用地以出让方式提供。划拨土地无使用年限限制，但国家可无偿征用。出让土地的使用期限最长为70年，国家可以征收但应当给予补偿；
• 经济适用住房的销售对象为城镇中低收入家庭。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。普通商品房则无销售对象的限制；
• 经济适用住房一般为中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。普通商品房无面积限制；
• 停止住房实物分配后，有条件的地区可发放住房补贴。但已经购买经济适用住房，且住房面积已经达到标准的职工，不得再享受住房补贴。购买普通商品房的职工仍可按国家规定享受住房补贴；
• 一户家庭只能购买一套经济适用住房。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房购买资格的家庭后，方可再次申请。凡已经购买了经济适用住房的人员，不得再次参加集资、合作建房。购买普通商品房则不受数量限制，也不影响其参加集资、合作建房；
• 经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，并与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。开发商销售经济适用住房的利润不得超过其开发成本的3％。普通商品房的售价也受国家管理，但其不受利润不得超过其开发成本的3％的限制，可根据市场供求来决定售价；
• 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。并且出售时需缴纳土地出让金。普通商品房的二次出售不受上述限制，完全由业主根据市场行情自行决定，也无需缴纳土地出让金；
• 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。普通商品房的出租无需向政府补缴收益，只需办理相关手续即可；

以上就是经济适用住房与普通商品房的一些主要区别，而事实上由于国家对经济适用住房的开发提供了优惠的条件，国家也就有必要对经济适用住房的开发和销售等环节实行严格的管理。因而国家有权利根据不同时期的具体情况来随时调整有关经济适用住房的政策，以上仅是笔者根据现行法律法规和相关政策，整理出的经济适用住房与普通商品房间的一些主要区别。希望能够给广大消费者在选择购买经济适用住房还是普通商品房时有一些帮助。因为有一些不良开发商往往将经济适用住房谎称为普通商品房进行出售，损害了广大消费者的权益。笔者现就在代理一起因开发商将经济适用住房当作普通商品房销售而导致的诉讼，该案中的消费者纷纷要求追究开发商的欺诈责任，并要求开发商进行双倍赔偿，但开发商的这一行为已经给广告消费者带来了严重的伤害。因此，希望广大消费者在购买房屋时，能够认真查明自己所购买的究竟是什么性质的房屋。尤其现在房改正逐步深入，有些地方已经开始发放住房补贴，而一旦职工在不知情的情况下购买了经济适用住房，将有可能影响到住房补贴的发放。希望广大消费者提高警惕，不被不良开发商所欺骗！